Architekt zaczyna swoja pracę o wiele wcześniej niż ekipa budowlana. Celem wspólnej pracy Inwestora i Architekta jest „wirtualne” wykonanie obiektu, tak, żeby można było zaplanować proces budowlany.

W rzeczywistości Architekt nie projektuje „kresek na papierze” tylko przestrzeń oraz zagospodarowuje pieniądze i czas swoich klientów. Dlatego nie da się przecenić etapów przygotowawczych, przed budową.

To odpowiedzialne zadanie i dlatego bardzo ważne jest żeby poświęcić mu odpowiednią ilość czasu, aby Projektant i Inwestor dobrze się wzajemnie rozumieli.

Typowy przebieg procesu budowlanego ma swoja logikę i pozwala w przybliżeniu podzielić prace projektowe na etapy:

Etap 1 – koncepcja

Na tym etapie Architekt i Inwestor ustalają wspólnie optymalne zapotrzebowanie, uwarunkowania i ograniczenia oraz przybliżają zakres i koszty budowy.

Etap 2 – projekt budowlany

Na tym etapie, w porozumieniu z Inwestorem, Architekt przygotowuje wielobranżowy projekt budowlany. Jest to projekt, którego zakres i formę przewiduje Ustawa Prawo Budowlane, jako niezbędną podstawę do uzyskania Pozwolenia na Budowę. W rzeczywistości jest to projekt zawierający najważniejsze parametry obiektu, w tym również w zakresie konstrukcji i instalacji, a ponadto zawiera dodatkowe opracowania, uzgodnienia i zezwolenia wymagane prawem dla przedmiotowej inwestycji.

Etap 3 – projekt wykonawczy

Etap ten ma na celu opracowanie szczegółowych rozwiązań technicznych, zastosowanie wybranych materiałów i urządzeń, przeznaczonych do realizacji w trakcie budowy. O ile Prawo obowiązujące w Polsce nie wymaga od Inwestora sporządzania projektów wykonawczych (formalnie wystarczy projekt budowlany z prawomocnym pozwoleniem na budowę), o tyle zwykle wykonuje się go w przypadku bardziej złożonych obiektów, mniej standardowych rozwiązań, czy po prostu w celu przyspieszenia i/lub zapewnienia niższych kosztów budowy.

Etap 4 – nadzory autorskie

Nadzory autorskie, to wizyty Architekta na budowie, realizowane w celu sprawdzenia zgodności wykonywanych prac z projektem lub też w celu uzgodnienia z Inwestorem albo Wykonawcą rozwiązań odbiegających od projektu. Zadaniem Architekta jest w szczególności upewnienie się, że proponowane zamienne rozwiązanie nie stoi w sprzeczności z Prawem Budowlanym lub Pozwoleniem Na Budowę i nie stanie się w związku z tym przeszkodą przy dopuszczeniu budynku do użytkowania. W praktyce, celem nadzorów bywa bardzo często zmiana materiałów budowlanych z tych, które zostały opisane w projekcie, na ich tańsze zamienniki. Przy tym nadzorów autorskich nie należy mylić z odpowiedzialnością zawodową Architekta za zaprojektowane rozwiązania, którą należy traktować jak gwarancję za poprawność projektu. Inwestor nie ma obowiązku zlecać nadzorów autorskich, ale zgodnie z art. 18 punkt 3 Ustawy Prawo Budowlane, w ramach podpisanej umowy, „Inwestor może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego”.

Powyższe, to typowy, podstawowy zakres obowiązków architekta, przy czym w zależności od rodzaju inwestycji i innych okoliczności, zakres ten może się zmieniać.

Na przykład, gdy teren inwestycji nie jest objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, przed wystąpieniem o Pozwolenie Na Budowę, należy uzyskać Decyzję O Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. Jest to dokument, o który występuje się na etapie koncepcyjnym projektu. Niestety, bywa, że czas oczekiwania na tę Decyzję bywa długi i uwarunkowany dodatkowymi formalnościami, takimi jak uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodnych, kanalizacyjnych, elektrycznych, gazowych itd.

W przypadku niektórych projektów, występują dodatkowe wymogi, takie jak np. uzgodnienie koncepcji projektowej z Urzędem Konserwacji Zabytków, z lokalnym Inspektorem Sanepid czy na przykład właściwą jednostką Straży Pożarnej.

Inwestycje, mogące oddziaływać na środowisko, takie jak stacje benzynowe, zakłady przemysłowe, oraz obiekty z bardzo dużymi powierzchniami utwardzonych terenów i inne, mogą wymagać Decyzji Środowiskowych, czy Pozwoleń Wodnoprawnych.

We wszystkich sytuacjach Architekt odpowiedzialny jest za wskazanie właściwej drogi formalnej w celu uzyskania Decyzji o Pozwoleniu na Budowę.

Jak widać, zakres obowiązków i odpowiedzialności Architekta może być bardzo szeroki. Dlatego też w ramach przygotowania do podpisania umowy o prace projektowe warto jest poświęcić trochę czasu na spotkanie i omówienie inwestycji.

Zapraszam do umówienia się na spotkanie!